Anwendung und Nutzen des Bodenrichtwertes

bodenrichtwerte

Unter Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Grund und Bodens pro Quadratmeter bebauter und unbebauter Grundstücksfläche in einem Gebiet mit im Wesentlichen gleichen Lage- und Nutzverhältnissen zu verstehen. Der Bodenrichtwert gibt den Wert den ein Quadratmeter unbebauter Boden hat an. Unabhängige Gutachterausschüsse ermitteln den Durchschnittswert, indem sie ihn aus früheren Grundstücksverkäufen und den erzielten Preisen ableiten. Unter anderem ist für die Immobilienwertermittlung und für die Ermittlung der Grundsteuer der Richtwert für den Boden relevant. Zudem sollten Sie sich vor dem Grundstückskauf über die Werte der Umgebung und des gewünschten Grundstücks informieren, um den Kaufpreis besser einschätzen zu können.

In diesem Beitrag erfahren Sie mehr über den Bodenrichtwert, seine Bedeutung und seine Einsatzbereiche. Zudem erklären wir Ihnen, wie der Richtwert ermittelt wird, wie oft neue Zahlen veröffentlicht werden und wo Sie diese finden.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein Orientierungswert, der den durchschnittlichen Preis eines Bodens pro Quadratmeter Fläche angibt. Er kommt insbesondere beim Sachwertverfahren zum Einsatz. Außerdem ist der Richtwert eine wichtige Grundlage für die Ermittlung der Grundsteuer und spielt damit für Immobilienbesitzer eine wichtige Rolle.

Unabhängige Gutachterausschüsse ermitteln regelmäßig die aktuellen Bodenrichtwerte für eine Gemeinde oder einen Stadtteil. Die Werte veröffentlichen sie in Bodenrichtwertkarten oder Bodenrichtwerttabellen, die sich jeweils auf Bodenrichtwertzonen beziehen. Diese Zonen können Straßen, Stadtteile und auch ganze Orte umfassen. Je nach Nutzung des jeweiligen Grundstücks unterscheiden sich die Bodenrichtwerte voneinander. Manche Zonen beinhalten vor allem Wohnhäuser, während andere aus Industrie- und Gewerbeflächen, aus öffentlichen Flächen oder zum Beispiel aus Wald-, Acker- und Freizeitflächen bestehen.

Was sagt der Bodenrichtwert aus?

Der Bodenrichtwert gibt einen Anhaltspunkt für den Wert von Grundstücken, bezieht sich jedoch nur auf das Land selbst. Für eine umfassende Grundstücksbewertung sind zusätzlich weitere wertbeeinflussende Faktoren wichtig:

  • Bebaubarkeit des Grundstücks
  • Erschließungsgrad
  • Lage und Umgebung
  • Bodenbeschaffenheit

Wir empfehlen Ihnen, den Bodenrichtwert als erste Orientierung für die Preisermittlung oder Werteinschätzung von Grundstücken zu nutzen. Da der Wert auf den Grundstückspreisen der letzten Jahre basiert, ist er oft hilfreich, um einen Eindruck der Marktsituation und -entwicklung zu erhalten. Jedoch liegen die aktuellen Grundstückspreise tendenziell über dem Richtwert.

Wann kommt der Bodenrichtwert zum Einsatz?

Die wichtigste Rolle spielt der Bodenrichtwert in Deutschland bei der Berechnung von Steuern für Grund und Boden. Daher ist er zum Beispiel für Kapitalanleger relevant, die beim Immobilienkauf den nicht abschreibungsfähigen Wert des Bodens bestimmen möchten. Der verbleibende Gebäudewert ist abschreibungsfähig.

Beim Hausverkauf ist der Richtwert für den Boden eher zweitrangig. Die Bewertung der Immobilie erfolgt normalerweise über das Vergleichswertverfahren. Dafür besichtigt ein Sachverständiger oder ein Makler das Objekt und bewertet dieses im Hinblick auf das aktuelle Marktgeschehen und den Wert vergleichbarer Objekte. Nur, wenn das Vergleichswertverfahren nicht möglich ist, kommt der Bodenrichtwert zur Wertermittlung zum Einsatz.

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Die Grundlage für die Berechnung des Richtwerts ist §196 des Baugesetzbuches (BauGB). Anhand der Richtlinien sowie anhand §193 BauGB ermitteln Gutachterausschüsse die Grundstückswerte. Sie beziehen sich dabei auf amtliche Kaufpreissammlungen. Der Richtwert stellt stets einen Durchschnitt der erzielen Kaufpreise für ähnliche Grundstücke dar. Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse geben allen Interessierten Auskunft über die Bodenrichtwerte.

Wie oft wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Der Bodenrichtwert wird für Bauland-Grundstücke in Hessen mindestens alle zwei Jahre ermittelt. Laut dem Baugesetzbuch ist das Ende jedes zweiten Kalenderjahres der Stichtag (31. Dezember oder 1. Januar). Zusätzlich haben die einzelnen Bundesländer zusätzliche Bestimmungen, sodass der regionale Richtwert häufig auch öfter berechnet wird.

Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Bodenwert?

Der Bodenrichtwert gibt den geschätzten Wert von Grund und Boden an. Der Bodenwert hingegen sagt aus, welchen Verkehrswert ein Grundstück auf dem aktuellen Immobilienmarkt hat. Dieser gibt unter anderem an, wie sich die Bebaubarkeit, die Bodenbeschaffenheit und die Lage auf den Grundstückspreis auswirken. Der Richtwert ist im Vergleich eher ein allgemeiner Basiswert und dient als Berechnungsgrundlage für Steuern.

Für die Berechnung des Bodenwerts, der auch als Verkehrswert eines Grundstücks bekannt ist, kommt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zum Einsatz. Sie gibt vor, dass die verschiedenen Nutzungs-, Lage- und Wertverhältnisses sowie der Erschließungszustand, der Zustand des Grundstücks und die erlaubte Bebauung eine wichtige Rolle spielen. So ergibt sich ein individueller Bodenwert, der stark vom Bodenrichtwert abweichen kann.

Grundsätzlich gilt: Je mehr Wohnfläche das Grundstück enthält und je teurer diese Fläche verkauft werden kann, desto höher ist der Grundstückspreis.

Wo finde ich den Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert steht der Öffentlichkeit zur Verfügung und ist grundsätzlich kostenlos. Bundesweit ist seit 2006 das V BORIS (Vernetztes Bodenrichtwertinformationssystem) aufrufbar, auf dessen Basis jedes Bundesland seine eigene BORIS Plattform betreibt.

Für Hessen finden Sie alle Werte auf der Internetseite der Hessischen Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation. Dort stehen die Bodenrichtwerte des Bundeslandes flächendeckend online zur Verfügung, sodass eine gebührenfreie Online-Recherche möglich ist. Darüber hinaus bietet das hessische BORIS Portal die Möglichkeit, Immobilienpreise und durchschnittliche Werte auf Basis der Geoinformationen und der Richtwerte zu ermitteln. Es ist aber auch möglich Bodenrichtwerte über die zuständige Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zu erfragen.

Wenn Sie noch auf der Suche nach Bodenrichtwerten sind oder sich Unterstützung bei der Auswertung der BORIS Zahlen wünschen, sind wir als Vermessungsbüro in Hessen gern für Sie da – nehmen Sie einfach Kontakt auf!

Bildquelle: Auszug BORIS Hessen, Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation