Die Flächenberechnung von Immobilien mit DIN 277

Für die Vermietung, den Verkauf, die Volumenberechnung und viele andere Zwecke ist es nötig, die Grundfläche und die Rauminhalte von Immobilien zu kennen. Die DIN Norm 277 beschäftigt sich mit den Vorgaben zur Berechnung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken im Hochbau und kommt relativ häufig zum Einsatz. In den letzten Jahren sind jedoch die Wohnflächenverordnung sowie die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G) immer wichtiger geworden.

Sie erfahren in diesem Beitrag, wozu Flächenermittlungsrichtlinien dienen, welche Richtlinien es in Deutschland gibt, wer für diese zuständig ist und wann welche Methode bevorzugt zum Einsatz kommt. Zudem gehen wir näher auf die DIN 277 und ihre Methode der Flächenberechnung ein.

Wozu dienen Flächenermittlungsrichtlinien?

Flächenermittlungsrichtlinien sollten die Berechnung von Grundflächen von Immobilien vereinheitlichen. Normen, wie die DIN 277 helfen dabei, einen einheitlichen Berechnungsstandard in der Branche zu erzielen. So lassen sich zum Beispiel Gewerbeimmobilien leichter miteinander vergleichen. Zentrale Indikatoren wie die Marktberichterstattung oder auch Mietspiegel lassen sich anwenden, wenn Sie die genaue Grundfläche kennen.

Im Bereich der Vermietung von Gebäuden ist die genaue Grundfläche wichtig für die Abrechnung von Nebenkosten und Betriebskosten. Wenn die im Mietvertrag angegebene Fläche nicht stimmt, muss die Abrechnung entsprechend angepasst werden. Häufig setzen Mieter eine Mietminderung um, wenn der Vermieter eine zu hohe Grundfläche angegeben hat. Dies ist außerdem ein Grund für die außerordentliche Kündigung.

Weiterhin sind Flächenermittlungsrichtlinien für Immobilientransaktionen und die Immobiliensuche wichtig. Denn nur, wenn Sie die genaue Fläche einer Immobilie kennen, können Sie sich auf Maßstäbe der Markttransparenz beziehen und entsprechende Angaben zum Objekt machen.

Welche Richtlinien zur Ermittlung der Grundfläche gibt es?

In Deutschland gibt es verschiedene Richtlinien zur Flächenermittlung. Diese Varianten kommen häufig vor:

Die Zuständigen für diese Richtlinien sind das DIN (Deutsches Institut für Normung e.V.), die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. sowie die Bundesregierung in Form des Bundesministeriums für Familie, Senioren und Jugend, des Bundesministeriums für Wirtschaft und Arbeit, des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen sowie des Bundesministeriums für Gesundheit und Soziale Sicherung.

Nettofläche

Bruttofläche

Wann kommt welche Methode zur Flächenermittlung zum Einsatz?

Die Wahl der Berechnungsmethode für die Grundfläche kommt auf die Art der Immobilie an. Bei Wohngebäuden, die vermietet werden, kommt häufig die Wohnflächenverordnung (WoFIV) zum Einsatz. Diese gilt seit 2005 und ist vor allem bei Mietern beliebt. Sie bewertet nur einen Teil der Grundfläche und ist recht streng: Räume mit Dachschrägen, Balkone und Terrassen zählen nicht oder nur in geringem Umfang zur Wohnfläche, sodass das Flächenergebnis eher gering ist. Vermieter bevorzugen hingegen den Einsatz der DIN 277, da hier zum Beispiel Kellerräume und Balkone vollständig als Wohnfläche mit eingerechnet werden, was zu einem höheren Flächenergebnis führt. Eine dritte Variante stellt die MF/W dar.

Für die Berechnung der Grundfläche von gewerblichen Räumen kommen sowohl die DIN 227 als auch die Richtlinie MF/G zum Einsatz. Wichtig ist, dass Sie vertraglich vereinbaren, welche Methode zur Flächenermittlung Sie wählen. Die DIN 277 bietet den Vorteil, dass Sie sehr transparent ist und auch neue Wohnformen berücksichtigt. Sie erzielt höhere Wohnflächen, während die MF/G-Richtlinie sehr gut für gewerbliche Immobilien geeignet ist. Sie unterscheidet zum Beispiel nach Nutzungsrechten und Nutzungsphasen. Für den Einzelhandel ist die MF/V die richtige Wahl.

Übrigens: International gibt es den International Property Measurement Standard (IPMS), der auch in Deutschland manchmal zur Flächenberechnung zum Einsatz kommt.

Was regelt die DIN 277?

Die DIN 277 befasst sich mit den „Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken im Hochbau“ und dient dazu, die Grundfläche von Bauwerken, Wohnungen und Räumen zu berechnen. Die Grundfläche wird dafür nach Nutzen eingeteilt, um auf Grundlage der Flächenermittlung Kosten und Nutzungskosten sowie Kauf- und Mietpreise zu ermitteln. Für die Baukostenkalkulation der geplanten Grundfläche kommt auch die DIN 276 zum Einsatz.

Wie funktioniert die Flächenberechnung laut DIN 277 Norm?

Die DIN 277 unterscheidet Grundflächen des Bauwerks, Rauminhalte des Bauwerks und Grundflächen des Grundstücks. Sie dient damit zu einer sehr detaillierten Berechnung der verschiedenen Elemente einer Immobilie. Für die Flächenermittlung ist eine Einteilung in Brutto-Grundfläche, Konstruktions-Grundfläche und Netto-Raumfläche vorgesehen.

Die Brutto-Grundfläche meint die Gesamtfläche aller Grundrissebenen des Gebäudes. Sie besteht aus der Netto-Grundfläche und der Konstruktions-Grundfläche und umfasst das gesamte Außenmaß des Gebäudes. Konstruktionsflächen hingegen sind keine Wohnfläche. Sie umfassen die Flächen von Bauteilen wie Stützen und Mauern. Die Netto-Grundfläche ergibt sich somit aus der Brutto-Grundfläche unter Abzug der Konstruktionsfläche.

Zudem ordnet die DIN 277 der Netto-Grundfläche unterschiedliche Funktionen zu. Diese lassen sich in drei verschiedene Funktionsbereiche aufteilen:
– Nutzflächen: Mieter oder Gewerbetreibende nutzen diese Fläche für ihre Zwecke. Zu den Nutzungsarten gehören Wohnen, Aufenthalt, Büroarbeit, Produktion, Verkaufen und Lagern. Sie werden meist zu 100% für die Miete angerechnet.
– Verkehrsflächen: Eingänge, Treppenhäuser, Fahrzeugverkehrsflächen und Flure zählen als Verkehrsflächen. Sie können im Vertrag festlegen, ob diese Flächen zu 100% in die Miete fallen.
– Technische Funktionsflächen: Diese Flächen umfassen zum Beispiel Heizungsräume, Lüftungsanlagen, Stromversorgung und weitere Betriebsräume. Je nach Vertrag zählen sie anteilig zu den Mietkosten oder nicht.

Sie benötigen Hilfe bei der Flächenberechnung?

Vor allem bei verwinkelten oder architektonisch ungewöhnlich gestalteten Immobilien ist die Flächenberechnung sehr kompliziert. Um korrekt vorzugehen, sollten Sie zunächst im Mietvertrag festlegen, welcher Richtlinie zur Flächenberechnung Sie folgen, und dann deren Vorgaben umsetzen. Die Messung funktioniert mit einem Laserentfernungsmesser besonders gut.

Sollten Sie Schwierigkeiten bei der Vermessung haben oder sich die Zeit sparen wollen, unterstützen wir Sie gern! Nehmen Sie Kontakt zu uns auf, um gemeinsam ein praktisches Konzept für die Vermessung Ihrer Immobilie zu erstellen.