Es gibt verschiedene Verfahren, um die Wohnfläche einer Immobilie zu berechnen: Die Wohnflächenverordnung (WoFIV), die Berechnung nach DIN-Norm 277 und die Wohnflächenberechnung nach gif-Richtlinie MF/W. Es gibt also keine allgemeingültige oder gesetzlich geforderte Grundlage zur Wohnflächenberechnung.
In der Regel wird die Flächenermittlung für Wohnraum nach der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFIV) durchgeführt. Seit 2012 beschäftigt sich die gif (Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung) ebenfalls mit der Berechnung von Wohnraumflächen. Die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Wohnraum MF/W soll für mehr Transparenz sorgen und auch Anforderungen „neuer Wohnformen“ berücksichtigen.
Flächenangaben werden benötigt, damit Käufer oder Baukunden die Haus- und Wohnungsgrößen erfahren, die sie nutzen können. Die Flächenermittlung für Wohnraum dient außerdem dem Preisvergleich, da der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche festgelegt wird.
Flächenermittlung für Wohnraum nach MF/W
Die MF/W nimmt Bezug auf DIN 277, der Richtlinie zur Berechnung von Wohnraum. In der MF/W sind Messpunkte der Flächenermittlung und Vorgaben zur Darstellung in Tabellen und Plänen festgehalten. Sie regelt außerdem die anteilige Nutzung von Gemeinschaftsräumen.
Die MF/W wird in MF/W-1, MF/W-2 und MF/-0 unterschieden. Erstere bezieht sich auf die Mietfläche mit vollständigem Nutzungsrecht und die MF/W-2 auf die Mietfläche mit anteiligem Nutzungsrecht. Es findet weiterhin eine Unterscheidung zwischen Wohnungsflächen und Nebenflächen statt. Konstruktions-Grundflächen, Technikflächen und zum Teil Verkehrsflächen werden der MF/W-0 hinzugezählt und nicht als Mietflächen gewertet. In gemischt genutzten Gebäuden wird die MF/W zusammen mit der MF/G angewendet, welche die Berechnung von gewerblichen Flächen regelt.
Die Berechnung der Wohnfläche basiert auf der Grundfläche, die zunächst ermittelt werden muss. Im nächsten Schritt wird die Grundfläche in Nutzungsflächen, Verkehrsflächen und Technikflächen aufgeteilt. Zu Verkehrsflächen zählen unter anderem Treppenhäuser, Eingänge und Flure. Betriebsräume werden als Technikflächen bewertet.
Während beispielsweise bei der Wohnflächenverordnung (WoFIV) 25 bis 50 Prozent der Balkon-Grundfläche als Wohnfläche bewertet wird, wird diese bei der Berechnung nach DIN 277 komplett als Nutzfläche ausgewiesen. Auch Bereiche, wie Terrassen, Kellerräume und Dachschrägen müssen nach DIN 277 ausgewiesen werden.
Berechnung nach DIN 277
Die Berechnung nach DIN 277 unterliegt festgesetzten Regeln für die Berechnung des Wohnraums und legt fest, welche der Grundflächen in einem Gebäude als Mietfläche anrechenbar sind. Die DIN-Norm 277 nimmt die komplette Grundfläche einer Immobilie als Berechnungsgrundlage. Sie unterscheidet dabei in Nutzungsflächen (z.B. Lager- und Sanitärräume), Verkehrsflächen (z.B. Aufzüge, Flure, Eingänge) und Technikflächen (z.B. Heizungsraum). Der größte Unterschied zur Wohnflächenverordnung besteht darin, dass Balkone, Kellerräume und begehbare Dachterassen bzw. Flure zu 100 Prozent angerechnet werden.
Wohnflächenermittlung nach WoFIV
Die Wohnflächenverordnung ist eine deutsche Verordnung, die Wohnflächen definiert und ihre Berechnung regelt. Öffentlich geförderte Wohnungen werden nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet.
Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst nach § 1 der WoFIV die Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen, gehören dazu. Außerdem werden zu einem gewissen Teil auch Balkone, Dachgärten und Terrassen berücksichtigt, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören.
Die Grundfläche wird nach den Maßen zwischen den Bauteilen ermittelt, einbezogen werden also auch Fußleisten und Sockelleisten, fest eingebaute Gegenstände (Öfen, Klimageräte, Herd, etc.), Einbaumöbel, versetzbare Raumteile und freiliegende Installationen. Die Grundfläche ist laut WoFIV durch Vermessung im Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln. Die Summe aller Grundflächen ergibt dann die Wohnfläche.
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