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Flächenermittlung für gewerblich genutzte/vermietete Gebäude & Verkaufsflächen im Einzelhandel (MF/G, MF/V)

 

MF/G

Bei der Flächenermittlung von gewerblichen Räumen hat sich die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerbliche Räume (MF/G) durchgesetzt und ist allgemein anerkannt. Die Richtlinie ist von der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) entwickelt worden.

 

MF/V

Die Richtlinie der gif -MF /V- dient der Flächenermittlung von Verkaufsflächen im Einzelhandel. Diese Flächenermittlung wird vorrangig im Rahmen von bauplanungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Genehmigungsverfahren benötigt und angefertigt.

Flächenermittlung für gewerblich genutzte/vermietete Gebäude und Verkaufsflächen im Einzelhandel (MF/G, MF/V)

Wohnflächenberechnung nach DIN 227

Nach DIN 227 unterteilt sich die sogenannte Bruttogrundfläche (BGF) in die Nettogrundfläche (NGF) und die Konstruktionsgrundfläche (KGF). Die Nettogrundfläche unterteilt sich wiederum in die Nutzfläche, die Verkehrsfläche und die Funktionsfläche.

Die Konstruktionsgrundfläche hingegen umfasst alle aufgehenden Bauteile und auch ihre Grundflächen. Dazu zählen beispielsweise Stützen, begehbare Schächte, Schornsteine, Nischen und Türöffnungen.

Dazu zählen beispielsweise Stützen, begehbare Schächte, Schornsteine, Nischen und Türöffnungen.

Die Nutzfläche beschreibt den Anteil an der Grundfläche, den Gewerbetreibende für den Betrieb des Unternehmens nutzen können. Es wird zwischen verschiedenen Hauptnutzflächen unterschieden: Wohnen und Aufenthalt, Produktion, Experimente, Büroarbeit, Lagern, Verkaufen, Bildung, Kultur, Heilen und Pflegen.

Unter den Begriff technische Funktionsflächen fallen Räume, wie Lüftungsanlagen, Heizungsanlagen oder Klimaanlagen. Also vor allem zentrale und haustechnische Anlagen. Verkehrsflächen sind u.a. Treppen und Fluchtwege, demnach also alle Flächen, die der Verkehrserschließung dienen.

MF/G – Die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerbliche Räume

Die Richtlinie MF/G fasst die Bestimmungen zur Berechnung der Mietfläche für Gewerberäume und zur Berechung der Mietflächen für Büroräume zusammen. Diese wird ausgehend von der BGF gemäß DIN 227 gegliedert. Die Richtlinie wurde von der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V (gif) entwickelt.

Grundflächen werden direkt über den Fußboden erfasst, wobei Fußleisten und nicht raumhohe Vorsatzschlagen und Einbauten nicht berücksichtigt werden. Bei Vorhangfassaden mit Tragprofilen, die bodengleich und waagerecht sind, ist bis an die Innenseite der Verglasung zu messen. Die Ausweisung der Flächen wird durch Aufmaß und beruhend auf Plänen und CAD-Dateien ermittelt. Je nach Situation der Vermietung ist eine abschnittsweise Gliederung zu empfehlen. Die gemeinschaftlich genutzten Flächen werden auf die beteiligten Parteien umgelegt, je nach Situation gegliedert und anteilig zugeordnet.

Die Mietfläche gliedert sich demnach in gemeinschaftlich genutzte und exklusiv genutzte Flächen. Zur Mietfläche zählen Büroräume, Nebenräume, Nutzungsbereiche, wie WC-Bereiche, Eingangsbereiche und Flure, sowie andere Verkehrsflächen. Nicht zur Mietfläche zählen Schächte, Schornsteine, Funktionsräume oder Treppenläufe.

Getrennt auszuweisen sind alle Flächen der MF/G mit einer Raumhöhe von bis zu 1,5 m. Die einzelnen gif-Flächearten sind grafisch in den Mietflächenplänen aufzuzeigen und die Mietflächenberechnung wird in tabellarischer Form erstellt.

MF/V – Die Richtlinie zur Berechnung von Verkaufsflächen im Einzelhandel

Die Richtlinie MF/V wurde ebenfalls nach DIN 227 von der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. entwickelt und regelt die Berechnung der Verkaufsfläche im Einzelhandel.

Grundgedanke ist, dass die Verkaufsfläche immer nur einen Teil der eigentlichen Mietfläche ausmacht, so wird beispielsweise noch Platz für die Lagerung von Waren benötigt. Aufgrund dieser Annahme korreliert die MF/V für die Berechnung von Verkaufsflächen sehr stark mit der MF/G, die wiederum für die Berechnung der Mietfläche herangezogen wird.

Zum Einzelhandel zählen vorrangig Betriebe, die Waren für private Haushalte anbieten und verkaufen. Der Absatz von Waren muss allerdings die Haupttätigkeit des Betriebs sein.

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