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Grundstücksteilungen (Zerlegungsvermessungen)

 

Durch eine Teilungsvermessung wird ein Flurstück in zwei oder mehrere Flurstücke zerlegt um die grundbuchliche Teilung des Grundstückes notariell veranlassen zu können.

Eine behördliche Genehmigung zur Teilung ist nicht mehr erforderlich. Die früheren Regelungen über eine Teilungsgenehmigung in der Hessischen Bauordnung und im Baugesetzbuch wurden aufgehoben. Es sind aber weiterhin die bauordnungsrechtlichen Vorschriften, wie z. B. zu Abstandsflächen, zum Brandschutz und zur Grundstücksnutzung einzuhalten, sowie planungsrechtliche Belange (Teilung im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes) zu beachten.

Grundstücksteilungen (Zerlegungsvermessungen)

Unter dem Verfahren der Grundstücksteilung versteht man die Aufteilung eines bestehenden Grundstückes in mindestens zwei Teile.

Nachdem die Hessische Bauordnung die Teilung des Grundstückes neu verfasst wurde, ist die Teilung eines bebauten oder eines zur Bebauung genehmigten Grundstückes genehmigungspflichtig. Wenn eine Vermessungsstelle die Unbedenklichkeit der bauordnungsrechtlichen Teilung bescheinigt hat, ist eine Genehmigung nicht mehr erforderlich.

Leistungsbeschreibung

Im Grundbuch läuft jedes Grundstück unter einer Nummer. Wird ein Grundstücksteil abgeschrieben, kann dies nur durch eine vorher erfolgte Zerlegungsvermessung passieren. Diese Vermessungen müssen durch Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure (ÖbVI) durchgeführt werden. Die Zerlegungsvermessung dient als Maßnahme mit dem Ziel der grundbuchlichen Teilung des Grundstückes.

 

Wann ist die Grundstücksteilung notwendig?

Wenn ein Teil eines Grundstückes verkauft werden soll, müssen die Teile amtlich getrennt werden. Oft werden Grundstücke aus verschiedenen Anlässen geteilt und verkauft. So zum Beispiel, wenn das Grundstück und der damit verbundene Pflegeaufwand zu groß sind. Auch wenn Nachkommen ein Haus im Garten ihrer Eltern bauen möchten, bedarf es einer geregelten Grundstücksteilung. Oft werden größere Grundstücke geteilt, wenn Bauplatzmangel herrscht.

Die Teilung eines Grundstückes ist in der Regel Voraussetzung, wenn es zu einem Kauf- oder Schenkungsvertrag kommt.

Voraussetzungen und Genehmigungen

Für die grundbuchliche Teilung ist die Zerlegungsvermessung vor allem als Vorbereitung anzusehen. Daher sollten im Zuge der Vermessung sowohl notwendige Genehmigungen eingeholt werden als auch rechtliche Vorgaben anderer Gesetze zu prüfen, die für Ihr Grundstück in Frage kommen könnten. Teilungsgenehmigungen müssen zum Beispiel für forst- und landwirtschaftliche Flächen eingeholt werden. Hier bereitet unser Vermessungsbüro gerne die notwendigen Anträge vor.

Wenn ein rechtskräftiger Bebauungsplan für das zu teilende Grundstück vorliegt oder sich die Grundstücke innerhalb der bebauten Ortslage befinden, ist die Teilung genehmigungsfrei. Hier sind nur Bauplanungs- und Bauordnungsrechte zu beachten, denen die Teilung nicht entgegenstehen darf.

Es ist immer sinnvoll, uns Ihre Pläne für das Grundstück vorzulegen, damit wir die entsprechenden Vorschriften einhalten und die geforderten Anträge einreichen.

Ablauf einer Grundstücksteilung

Im Ablauf der Grenzteilung unterscheidet man grundsätzlich zwischen dem technischen Teil, also der Zerlegungsmessung und Berechnung, und dem formalen Teil (Verwaltung, Anträge, Abschriften).

Die Zerlegungsvermessung wird auf Antrag der Eigentümer des zu teilenden Grundstückes vorgenommen. Die Vermessung erfolgt auf der Grundlage des amtlichen Liegenschaftskatasters. Dazu werden zunächst alle aktuellen Unterlagen des zu vermessenden Grundstücks zusammengetragen. Aufgrund der historischen Entwicklung sind diese Unterlagen oftmals nicht aktuell oder wegen unterschiedlich vorangehender Datenverarbeitung nicht einheitlich.

Nun werden auf der Grundlage der getroffenen Vereinbarungen zu Flächengröße und genauer Lage der neuen Grundstücke, Koordinaten der neuen Grenzpunkte berechnet. Daraufhin kann der Termin für die örtlichen Vermessungen festgelegt werden. Alle betroffenen Grundstückseigentümer werden nun schriftlich über diesen Termin informiert, sodass der Vermessungstrupp auch die Nachbarsgrundstücke betreten darf.

Die örtliche Vermessung beginnt dann mit dem Überprüfen der Grenzpunkte und dem Vergleichen der Unterlagen aus dem Kataster. Nun werden alle Grenzen genau untersucht und ggf. abgemarkt. Auch die Grenzen werden markiert. Dabei müssen die Eigentümer zugegen sein, um alle Grenzverhältnisse zu klären. Alle Erkenntnisse werden in den Vermessungsunterlagen dokumentiert. Diese Dokumentation wird bei der späteren Übernahme Teil des Katasters.

Die örtlichen Vermessungsergebnisse werden dann an unser Vermessungsbüro übermittelt. Hier werden zunächst Abschriften der örtlichen Dokumentation erstellt. Diese Niederschriften werden den Eigentümern und allen betroffenen Parteien vorgelegt, um sie auf ihre Richtigkeit zu überprüfen. Innerhalb einer bestimmten Frist kann noch Widerspruch eingelegt und Änderungen gefordert werden. Nun sind alle Grenzfeststellungen bekannt und die Koordinaten der Grenzpunkte für die neuen Flächen können berechnet werden.

Die Übernahme der Vermessung wird nun in das Liegenschaftskataster aufgenommen. Daraufhin sind alle Grundstückseigentümer einzutragen, sodass das Kataster aktualisiert und fortgeführt wird. Die Fortführungsmitteilung dient zum Nachweis der Änderungen. Hier sind tabellarisch alle Bezeichnungen und Beschreibungen des alten Bestandes aufgelistet und den neuen Veränderungen gegenübergestellt. Einen Auszug aus der Veränderungsmittelung bekommen neben den Eigentümern auch das Liegenschaftskataster, das Grundbuchamt und der Notar zur Veranlassung der Abschreibung.

Im gesamten Verlauf der Grundstücksteilung und Zerlegungsmessung werden also neue Grenzpunkte und Grenzen festgelegt, markiert und in das Liegenschaftskataster übernommen. Auf dieser Grundlage wird später auch der notarielle Kaufvertrag ausgearbeitet.

Gebühren der Grundstücksteilung

Die Gebühren der Zerlegungsvermessung erheben sich nach der Verwaltungskostenordnung für den Geschäftsbereich des Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Landesentwicklung (VwKostO-MWEVL). Die genauen Kosten hängen vom Einzelfall ab. Gerne können wir Ihnen eine erste Auskunft über die bei Ihnen entstehenden Kosten erteilen.

 

Gesetzliche Vorgaben

Im §19 (1) des Baugesetzbuches (BauGB) ist die Teilung eines Grundstückes definiert. Hier wird gesagt, dass die Teilung eines Grundstückes aus der Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt entsteht. Wenn sie dann grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbstständiges Grundstück eingetragen ist, ist die Grundstücksteilung beendet.

Im §19 (2) des BauGB werden Regelungen festgesetzt. Diese besagt, dass die Teilung des Grundstückes den ggf. vorhandenen Bebauungsplan nicht widersprechen darf.

§7 (1) der Hessischen Bauordnung (HBO) besagt, dass zur Teilung eines bebauten oder zur Bebauung bewilligter Grundstücke eine Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde vorliegen muss. Die HBO ist hierbei die Grundlage und überprüft, ob alle nötigen Vorschriften mit den Bebauungsplänen übereinstimmen.

Nur wenn der abzuschreibende Bereich des Grundstückes im Liegenschaftskataster als Flurstück geführt wird, kann eine Grundstücksteilung erfolgen. Flurstücke (früher auch Parzelle) können zerlegt, geteilt oder verschmolzen werden. Um ein Flurstück herzustellen, wird die Zerlegungsvermessung durchgeführt.

 

Alle Infos in Kürze

Die Zerlegungsvermessung bildet also die Grundlage der Grundstücksteilung. Ohne sie kann eine Teilung nicht stattfinden. Mit der Rechtskraft der Fortführungsmitteilung kann die grundbuchliche Teilung vorgenommen werden. Dies kann nur erfolgen, wenn die Teilung mit allen planungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschriften übereinstimmt. Grundstückseigentümer sollten sich vor der Zerlegungsvermessung umfangreich über alle Voraussetzungen informieren lassen. Gerne übernimmt dies unser Vermessungsbüro.

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