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Flächenermittlung

Flächenermittlung nach DIN 277

Die Norm DIN 277 (Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau) gilt für die Ermittlung der Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken oder Teilen von Bauwerken im Hochbau. Speziell für die Vermietung von Bürogebäuden und von Handelsräumen ist die Anwendung der DIN 277 in den letzten Jahren stark zurückgegangen, zu Gunsten der MF/G.

Flächenermittlung nach DIN 277

flaeche-tabelleMit der Norm DIN 277 zu „Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken im Hochbau“ wird die Grundfläche von Bauwerken, Wohnungen oder Räumen berechnet.

Sie zeichnet sich dadurch aus, dass die Grundfläche hier nach Nutzen eingeteilt wird.

Die Flächenermittlung von Bauwerken ist die Grundlage für die Ermittlung von Kosten von Hochbauten und der Nutzungskosten im Hochbau, sowie für Kaufpreise und Mietpreise.

 

 

Die Einteilung der Grundflächen nach DIN 277

Nach DIN 277 wird in Grundflächen des Bauwerks, Rauminhalte des Bauwerks und Grundflächen des Grundstücks unterschieden. Die Flächenermittlung nach DIN 277 nimmt eine Einteilung in Brutto-Grundfläche (BGF), Konstruktions-Grundfläche (KGF) und Netto-Raumfläche (NRF) vor.

Die Brutto-Grundfläche bezeichnet die Gesamtfläche aller Grundrissebenen des Bauwerks und setzt sich aus der Netto-Grundfläche und der Konstruktions-Grundfläche zusammen. Sie umfasst das gesamte Außenmaß des Gebäudes. Konstruktionsflächen sind keine Wohnflächen und bezeichnen die Fläche von aufgehenden Bauteilen, wie Stützen und Mauern. Die Netto-Grundfläche ist also die Brutto-Grundfläche unter Abzug der Konstruktions-Grundfläche.

Weiterhin werden der Netto-Grundfläche unterschiedliche Funktionen zugeordnet. Zur Netto-Grundfläche zählen nach DIN 277 Nutzflächen, Verkehrsflächen und Funktionsflächen. Die Nutzfläche (NUF) beschreibt den Anteil der Grundfläche, den Mieter oder Gewerbetreibende tatsächlich für ihre Zwecke nutzen können. Für die Nutzfläche wurden diverse Nutzungsarten definiert, dazu zählen: Wohnen und Aufenthalt, Büroarbeit, Produktion, Lagern, Verkaufen usw.

Heizungsräume, Lüftungsanlagen, Stromversorgung und andere Betriebsräume werden als Technische Funktionsflächen (TF) gewertet. Als Verkehrsflächen (VF) zählen Eingänge, Treppenhäuser, Fahrzeugverkehrsflächen oder Flure.

Wenn ein Bauprojekt aus mehreren abgrenzbaren Bauabschnitten oder Bauwerken besteht, dann werden die Grundflächen jeweils getrennt bestimmt.

Wann wird die Fläche nach DIN 277 ermittelt?

Die Flächenermittlung nach DIN 277 ist nicht zwingend notwendig und muss vertraglich vereinbart werden. Bei Wohngebäuden wird nach wie vor noch oft auf die Wohnflächenverordnung (WoFIV) zurückgegriffen. Für die Flächenberechnung zur Vermietung gewerblicher Räume dient auch die gif-Richtlinie MF/G.

Die Flächenberechnung nach DIN 277 hat den Vorteil, dass sie sehr transparent ist und auch neue Wohnformen berücksichtigt. Allerdings werden Balkone, Terrassen, Kellerräume und Dachschrägen nach DIN 277 Flächenberechnung vollständig als Wohnraum angerechnet. Deshalb ergibt sie meistens größere Wohnflächen, was für Mieter nachteilig ist.