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Mietflächenermittlung

Wir sind Ihr Partner bei der Mietflächenermittlung für Wohnraum, gewerblich genutzte oder vermietete Gebäude oder Verkaufsflächen.

Unsere Leistungen:

Mietflächenermittlung nach DIN 227

Die Norm DIN 227 zu „Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken im Hochbau“ dient der Ermittlung von Grundflächen in Bauwerken oder von Wohnungen und Räumen im Hochbau. Die Grundfläche ist ein ausschlaggebender Faktor für die Planung von Kosten im Hochbau und die Festsetzung von Kaufpreisen und Mietpreisen.

Nach DIN 227 wird die gesamte Fläche eines Bauwerks als Brutto-Grundfläche bezeichnet. Diese setzt sich aus der Netto-Grundfläche und der Konstruktions-Grundfläche zusammen. Die Konstruktions-Grundfläche bezeichnet die Fläche von Baukonstruktionen auf allen Grundrissebenen eines Bauwerks in Höhe der Bodenbeläge und Deckenbeläge. Das umfasst u.a. Wände, Stützen und Pfeiler, die Grundflächen von Schornsteinen, Türöffnungen und nicht begehbaren Schächten und Nischen. Zur Brutto-Grundfläche werden keine Flächen gezählt, die zur Wartung oder Instandsetzung von Baukonstruktionen und Anlagen dienen sowie nicht nutzbare Dachflächen.

Die Netto-Grundfläche gliedert sich wiederum in Nutzflächen, Technische Funktionsflächen (ehemals nur als Funktionsflächen bezeichnet) und Verkehrsflächen. Neu eingeführt wurde der Begriff Nutzungsgruppe für alle einzelnen Grundflächen und Räume mit gleicher Nutzungsart.

Zur Netto-Grundfläche zählen freiliegende Installationen, nicht raumhohe Vormauerungen, Einbaumöbel und Installationskanäle und Kriechkeller über 1,0 m2 lichtem Querschnitt. Zur Definition der Nutzfläche wurden verschiedene Nutzungsarten definiert: Wohnen und Aufenthalt, Büroarbeit, Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente, Lagern, Verteilen und Verkaufen, Bildung, Unterricht und Kultur, Heilen und Pflegen.

Die Technische Funktionsfläche beschreibt den Anteil der Netto-Grundfläche, der zur Unterbringung zentraler Beriebstechnischer Anlagen dient. Diese Zuschreibung erfolgt nur, wenn die Zweckbestimmung eines Bauwerks nicht darin liegt betriebstechnische Anlagen unterzubringen. In diesem Fall sind diese Flächen als Nutzflächen zu werten. Verkehrsflächen dienen als Zugang zu Räumen innerhalb des Gebäudes. Dazu zählen Flure, Treppenhäuser und Eingänge.

 

Mietflächenermittlung für Wohnraum

Die Flächenermittlung für Wohnraum MF/W nach DIN 227 ist nicht zwingend notwendig. Häufig wird nach wie vor auf die Wohnflächenverordnung (WoFIV) zurückgegriffen. Bei Öffentlich geförderten Wohnungen wird die Wohnfläche immer nach der Wohnflächenverordnung berechnet. Beim finanzierten Wohnungsbau kann allerdings die MF/W nach DIN 227 angewendet werden. Wie bereits erwähnt ergibt sich hier in der Regel eine größere Wohnfläche, was nachteilig für Mieter ist.

Die Mietflächenermittlung nach DIN 227 hat den Vorteil, dass sie sehr transparent ist und durch die klare Einteilung auch gut auf neue Wohnformen anwendbar ist. Allerdings ergibt sie meistens größere Wohnflächen als die Wohnflächenverordnung, da sie auch Terrassen, Kellerräume und Balkone vollständig als Wohnfläche wertet.

Die Mietflächenberechnung nach DIN 227 hat feste Regeln, nach welcher die Grundflächen als Mietflächen geltbar gemacht werden müssen. Außerdem regelt sie die Nutzung von Gemeinschaftsräumen durch die Unterteilung der Mietfläche in vollständiges und anteiliges Nutzungsrecht.

 

Flächenermittlung für gewerblich genutzte oder vermietete Gebäude und Verkaufsflächen im Einzelhandel

Für gewerblich genutzte Gebäude wird die Mietfläche nach der gif Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerbliche Räume, MF/G genannt, ermittelt. Auch hier wird also die Grundfläche nach Norm DIN 227 berechnet. Für die Berechnung ist ein genaues Aufmaß ausschlaggebend.

Für die Berechnung von Verkaufsflächen fällt die Richtlinie MF/G mit der MF/V, der Richtlinie zur Berechnung von Verkaufsflächen im Einzelhandel, zusammen. Dies ergibt sich durch den Gedanken, dass ein Laden nicht nur reine Verkaufsfläche mietet. Dazu kommen vor allem Lagerräume oder je nachdem auch Toiletten oder Büroräume. Die Verkaufsfläche macht also nur einen Teil der gesamten Mietfläche aus. Demnach müssen hier beide Richtlinien zur Flächenermittlung kombiniert werden. Die MF/V findet allerdings nur Verwendung, wenn der Absatz von Waren die Haupttätigkeit des Betriebs ist.

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